一、只租不售
這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢?是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營包裝進(jìn)入資本市場，獲取良好的融資，這個(gè)金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次經(jīng)濟(jì)評估會是我們講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價(jià)值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。
2、直接出售
這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價(jià)高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高、投資回收期長”等特點(diǎn)，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實(shí)在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項(xiàng)目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)不免會面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時(shí)，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營時(shí)，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項(xiàng)目的開發(fā)，影響整體運(yùn)作。開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。
三、租售結(jié)合
這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價(jià)格通常是市場價(jià)的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個(gè)作用我信它為“拖”，這個(gè)“拖”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮?，為了沃爾瑪價(jià)值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。
規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)要注意什么
一、交通體系
規(guī)劃設(shè)計(jì)中最重要的是交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口。第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下。第三卸貨區(qū)要合理安排。多數(shù)做法是放在地下室，保證地面整潔，消費(fèi)者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。
二、高度和荷載
不同的產(chǎn)品對高度、荷載的要求是截然不同的。超市最少要1噸，圖書要2噸，建材要4噸。做餐飲樓板要降板，要排油，排水。不考慮是行不通的。所以招商在前面，設(shè)計(jì)就更合理一些。
三、成本控制
1、集權(quán)控制
選擇施工隊(duì)伍，招投標(biāo)，集中采購，都以集權(quán)控制為主，各公司、各部門各自為政是控制不好成本的。
2、準(zhǔn)決算管理
所有項(xiàng)目全部施工圖出齊，預(yù)算做好，與施工單位簽訂準(zhǔn)決算合同，凡是沒有圖紙變更，就不再決算，這樣可以很好堵塞內(nèi)部管理的漏洞。
3、從設(shè)計(jì)上控制成本
成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)成本控制，要實(shí)行帶造價(jià)控制的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，才能真正把好成本關(guān)。
四、物業(yè)管理
物業(yè)管理是購物中心能否保值升值的關(guān)鍵。購物中心的物業(yè)管理不同于住宅的物業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)管理很重要一點(diǎn)內(nèi)容，就是需要補(bǔ)充招商。任何一個(gè)店的招商工作結(jié)束后，并不意味著招商就結(jié)束了。所有的商店在開業(yè)一年內(nèi)，租戶置換率達(dá)到20%-40%，只有等到開業(yè)三年穩(wěn)定后，租戶置換率才可能降至2%-3%。
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