【中介賣房子】通過中介賣房流程 委托中介賣房注意事項

通過中介賣房流程：

中介賣房程序：了解行情→放盤及贖樓→客戶看房→售樓談價→收定金簽合同→準備交易資料→房產(chǎn)評估→辦理按揭→交稅費→過戶收首期款→出新證收尾款→交房。

賣房應如何了解行情

一.關注房產(chǎn)信息，收集相關資訊掌握動態(tài)。

二.未來城市規(guī)劃、道路建設的影響、電視頻道的地產(chǎn)欄目等以上幾種信息的反饋均可反映當時的市場行情。

三.多請教相關從事地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人事，如地產(chǎn)中介(又叫物業(yè)代理)等或曾經(jīng)有過房產(chǎn)交易經(jīng)驗的親朋好友如何定價、報價。

1、實話，沒有任何一個專家或學者可以決定房子賣多少錢，真正的賣房者報價應心平氣和理智客觀。

2、報價過高錯失了真正好的成交機會又浪費了大量的時間精力。報價過低有損個人利益。

3、建議報價前以去一些大中介公司了解行情，走訪專業(yè)人事或多渠道了解市場走適，注意市政規(guī)劃改建政策的實施對自有房產(chǎn)的影響，關注更多專業(yè)媒體以做參考，根據(jù)自身實際情況加減后給個合理報價。

5、報價的目的主要是為了在談價的過程中給自己留有余地，另外報價是以一個試探性的價格了解市場的反映情況以供調價準備。首先，地段當然是決定房價的最基本因 素。一般來說，同一個小區(qū)內的二手房由于交通、公共配套設施相同，的確可以參照最近的成交記錄進行定價。但這并不是決定房價的唯一因素。房屋的樓層、朝向、面積、戶型、景觀甚至一些特殊背景(包括未來幾年市政規(guī)劃或其他外在因素)都可能影響的房價的高低。

如何為自己的二手房定價

一.先看樓層。如是多層則3-4層 單價最高，2、5層次之，底層和頂層又次之。(一般來說，同一幢房屋樓層最好的與最次的單價差價在200-400元之間)當然因個人習慣和偏好不同，又另 當別論了。

如果是高層或小高層，7-9層的價格可作為基準價，往上則貴，往下則便宜，每層價格差在50-150元左右;(一般來說，頂層的價格未必就是最 高的，頂層往下第二層往往價格最高)。在同一層里，中間套的價格往往作為基準價，東邊套即東南向最貴，差價在3%左右，而西邊套即西南向其次，差價在2% 左右。

同一個小區(qū)的房子，不可避免的同時存在景觀差異。一般來說朝中央庭院的房子安靜而且空氣好，售價最貴;朝大路的房子嘈雜而又空氣差，售價最低。

二. 房屋面積。一般來說100平方左右面積的房屋是最走俏的，也是最適合三口或四口之家居住的。而面積過大的房子因為總房價制約了消費者的購買能力，所以并不 好銷。因此，面積在200平方以上的房子，在一定情況下單價應相對低一些。但躍層式的房子因為格局優(yōu)勢或贈送露臺，所以定價可參照基準價。

三. 是戶型，這也是為什么有的房子面積不大但看起來很寬敞，而有的房子剛剛相反，面積不小但看起來卻很擁擠的主要原因。除了有明顯的缺陷的，一般只要有一個朝 南的主臥室，客廳采光、對流好的，都是可以賣個好價錢;同時帶明衛(wèi)的又比帶暗衛(wèi)的值錢，客廳、主臥開間大的又比開間小的值錢，面積緊湊實用的相應更貴建議 無論是賣房者還是買房者千萬不要信口開河，要在充分衡量房屋的各種條件后，再敲定適當?shù)姆績r，以保證房屋的正常成交。

四. 裝修及保養(yǎng)狀況， 這是一個很難定義標準的概念，無裝修與有裝修之間存在較大差異就算有裝修，裝修的年份、裝修程度、裝修的風格、保養(yǎng)狀況也都會影響最終的價格，最好在決定 售房后對其房屋進行有效清潔或翻新這樣會大大增加你房屋的賣點售房價格可以同比例提高更大大加快了售房速度。

五. 隨房贈送物品，市場上賣房 送家私電器的較普遍，業(yè)主換房或移民后會重新購置新的家私電器，所以用過的家私電器便隨房一起打包，隨房物品是可以作為購房談價的條件，但購房客戶是否接 受也是很難定的，所以定價前如有物品隨房打包的要定好物品價格，售房帶物品的價格和不代物品的底價報價及成交價都是有區(qū)別的。

但切勿濫竽充數(shù)，房內送一些 過時物品在房內不但影響房屋賣象，還會帶來不好的反映。因為房價市場的不穩(wěn)定所以業(yè)主在放盤前應先了解市場走向衡量后在做決定最簡單的辦法，就是(多向 幾家中介)了解情況因為中介在三級市場的專業(yè)性和地位是有一定可比性的。

放盤及贖樓注意事項放盤：放盤的目的是在最短的時間最省事找到最多 的合適客戶將房產(chǎn)賣個好價錢。售房的速度首先取決于放盤速度，放盤的面，放盤的方式首先業(yè)主自己賣房的渠道較窄因正常的工作生活時間不便利會耽誤售房進 度錯失很多成交機會。打報紙廣告成本較高，上網(wǎng)發(fā)布信息渠道較窄，委托房產(chǎn)中介較便利，委托房產(chǎn)中介代理最好選擇多家大規(guī)模房產(chǎn)公司同時代理。單一一家房 產(chǎn)代理公司能力范圍有限客源也有限，又因獨家代理對售房業(yè)主限制較多，固多家大公司同時代理售房覆蓋面廣，客源充足，且中介同時競爭激烈的情況下也可加速 售房。

(1)走訪多家大物業(yè)公司放盤在此期間應盡量選擇多家大規(guī)模中介公司放盤

(2)依靠親朋好友相互轉告物色買家

(3)上專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布信息

(4)通過報紙廣告媒體發(fā)布信息但相比之下中介是最快的放盤渠道但多家放盤是最方便快截的二、放盤很重要建議多家放盤，選擇幾家有一定實力的大中介直接放盤，找中介公司，主要有以下幾種方式：中介公司的報紙廣告、房展會、中介公司的門店、中介公司的網(wǎng)站、親友的介紹。

如何辨別放心中介，主要應注意以下幾方面：

1、到該中介公司去看看它的營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀機構資質證書，了解它的經(jīng)營范圍，看它是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀這項業(yè)務;

2、看看該公司的辦公環(huán)境及公司的規(guī)模;

與中介公司打交道時還需要注意：

1、核實該經(jīng)紀公司從事房地產(chǎn)經(jīng)紀的合法性。因此，委托中介公司辦理房地產(chǎn)買賣業(yè)務時，一定要看中介公司的營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀機構資質證書，了解它的經(jīng)營范圍，是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀這項業(yè)務;

2、 在簽訂買賣合同或委托協(xié)議時，需多加注意，對相關的條款(如付款方式，經(jīng)紀公司的權利及義務、違約責任差價如何處理等)應認真考慮，一定要讓律師或了解房 地產(chǎn)的人幫忙把關。無效房介條款你有權說不在二手房交易中絕大多數(shù)的委托人(包括買房者和賣房者下同)都是通過房屋中介進行交易的。委托人和中介公司 通過簽訂委托合同來確定雙方之間的權利義務關系。由于雙方信息的不對稱中介公司通常在交易中占有優(yōu)勢地位并制定出一些一邊倒的合同條款。在發(fā)生糾紛 后許多委托人認為自己既然已經(jīng)在合同上簽了字便應當按照事先的約定解決問題至于自己的損失便只有自認倒霉了。殊不知并不是任何合同條款對委托人都 具有法律約束力的法律賦予了委托人對無效條款說不的權利。

無效條款一：自己交易條款所謂自己交易條款就是指中介公司與委托人設定一個交 易底價并約定在中介公司向委托人支付了該底價后中介公司即取得對房屋的處分權;在中介公司不愿以底價成交時則有權解除當事人的委托。在這種情況下 中介公司利用自己特有的地位人為地將買賣雙方隔開。在交易行情高漲時中介公司可以將房屋順利出手以賺取買賣差價;在交易行情低迷時中介公司則會以無 法成交為由終止合同。如此一來中介公司將交易的風險完全推給了委托人。點評其實委托人完全可以運用法律手段擺脫這種被動的局面。依據(jù)《合同法》的規(guī) 定居間人僅限于向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務無權與委托人直接進行交易。而房屋中介公司在法律上就屬于居間人。因此中介公 司與委托人簽訂的自己交易條款違反了《合同法》的規(guī)定屬于無效條款。在房價大幅上漲時賣房者在不損害第三人利益的前提下有權宣告中介公司的購房行為 無效并進而收回房屋再次出售;在房價大幅下跌時買房者在不損害第三人利益的前提下同樣可以宣布中介公司的售房行為無效并進而收回購房款以購買價格 更為便宜的房屋。

無效條款二：無效果付酬條款所謂無效果付酬條款就是指中介公司與委托人約定即使未達成房產(chǎn)交易委托人也應當向中介公 司支付一定數(shù)額的報酬。在實踐中中介公司通常事先收取委托人一定金額的交易保證金并和委托人約定即使交易不成功這部分保證金也不予退還。許多委托 人在交易失敗的情況下非但不認為自己可以拿回已經(jīng)預交的交易保證金反而在合同應當恪守的信念中選擇了放棄。點評其實在交易失敗的情況下委托人有權 拿回交易保證金的全部或部分?！逗贤ā芬?guī)定居間人促成合同成立的委托人應當按照約定支付報酬;居間人未促成合同成立的不得要求支付報酬但可以要 求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。《合同法》這種兩分式的立法模式排除了中介公司與委托人另行約定報酬支付條件的權利。因此中介公司與委托人訂 立的無效果付酬條款是無效的。在交易失敗的情況下委托人可以要求中介公司返還預繳的交易保證金而中介公司只能扣除其從事居間活動支出的必要費用。至于 該必要費用的具體數(shù)額則應當由中介公司通過證據(jù)加以證明。

通過中介賣房時間

一般來說需要兩個多月。如果賣方自己保存，不需要經(jīng)過贖樓，那么辦完整個程序下來一般只要一個多月就可以了(一個月在國土局過戶的時間 買方申請貸款的時間)；如果賣方需要經(jīng)過贖樓，那時間就要長些。有些銀行贖樓的時間較長，例如工商銀行，有可能超過一個月;有的短些，也要半個月。再加上在國土局辦理過戶的時間，還有銀行最后放款的時間，以及申請貸款的時間等等，至少需要兩個月。

因此，賣房者與中介簽訂合同時，最好注明拿到所有款項的確定時間，而不是口頭承諾。實際上，中介公司在辦理所有手續(xù)的過程中，有一定彈性，而且也可以考察一下該中介與某銀行的關系。如果這家中介公司連最起碼的贖樓手續(xù)都辦得不順利，這樣的中介公司的實力確實值得懷疑，著急只能是自己的事了。

委托中介賣房注意事項

1、上門看房：

在委托中介公司銷售手中二手房時，首先應該要求中介公司上門了解一下房產(chǎn)的位置、樓層、朝向，以及房內的裝修情況和具體格局。這樣做的好處是可以讓中介公司的銷售人員更加了解房產(chǎn)的真實情況，便于為業(yè)主推薦更加“靠譜”的購房者。

2、細談要求：

在中介公司進行房源登記時，應該盡可能的讓房源登記人員了解自己的賣房要求，具體包括：轉讓價格、付款方式、出售底價以及看房時間等都應該做出具體的說明。這里需要提醒大家的是：房產(chǎn)的出售底價不可定得過低，應該留出一定的談價空間，以提高買賣雙方面談的成功率。

3、配合看房：

配合看房這個話題我在很多文章中都曾提醒過大家，因為累積一定的看房客戶是成功出售二手房的基礎，不盡量配合買家看房無異于放慢房產(chǎn)出售的腳步，這一點在當下樓市清淡期時尤為重要。另外，如果多次拒絕買家上門看房，很有可能被中介公司在房產(chǎn)備注欄中表明為“無誠意”售房者，這樣的情況下大部分銷售員就會將你的房子打入冷宮，不再理會了。最終受損失的還是房主自己。

找中介賣房須知

1、“全權委托”、“獨家代理”要慎重。

“全權委托”是指房主委托中介代理自己行使全部權利，可以代為確定交易條件、簽訂合同、辦理過戶手續(xù)等。一旦中介公司為自己利益而對購房人做出承諾，房主對購房人就要承受相應后果，至于房主還能否向中介追究責任，那一般是與購房人無關的。

“獨家代理”是指房主承諾只委托某一家中介代為出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。這種情況下，如果中介因某種原因不積極出售房屋房主就會比較被動，即使自己尋找到合適的出售機會可能也要面臨中介索要約定的費用。雖然說從法律角度分析，這種未付出卻索要費用的約定可能屬于不具備效力的“霸王條款”，但畢竟還是有麻煩和風險。

所以，如果委托中介賣房，盡量不要采取“全權委托”或“獨家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，應在合同和授權委托書上做出一定限制：比如“委托書上標明簽訂合同或收款須由產(chǎn)權人本人親自確認方為有效”、“獨家代理的底價是多少”、“中介代理權的有效期限到何時止”、“不能按約定時間和價格出售如何處理”、“不通過中介另行出售如何處理”等等。

2、權屬證書原件應該由產(chǎn)權人持有。

在委托中介交易的過程中，中介往往以方便代理為由要求房主把《房屋所有權證》交給中介代為保管，這對售房人是極為不利的，一旦賣家和中介發(fā)生什么糾紛，中介往往會扣住產(chǎn)權證不還。即使房主能通過訴訟等方式要回產(chǎn)權證，可能也會投入相當?shù)臅r間和精力，何必呢？

可以把相關產(chǎn)權證、身份證的復印件交給中介，需要原件時可由產(chǎn)權人親自出面辦理。即使是復印證也可以做一些必要的設置，比如在產(chǎn)權證或身份證的復印件上標明授權范圍等約束性語言。

3、應該堅持在交易時三方親自確認交易內容。

賣方應該堅持在簽訂合同等交易的重要環(huán)節(jié)由買賣雙方及中介三方共同確認相關交易條件并共同在合同上簽字確認。

有中介欺瞞買賣雙方“吃差價”，那中介肯定是不讓交易雙方見面。而且雙方親自交流確認交易，還能避免中介為促成交易而故意隱瞞一些房屋的實際情況，比如房子存在什么缺陷，本來房主是如實告知中介的，但有的中介為了賺取中介費，故意隱瞞不告知購房者。一旦交易完成，購房者追究，中介已經(jīng)收取到中介費，這時不說是“售房者沒說”就是說“購房者已知”。

4、 簽署合同等文件不能留空白。

售房者在簽署合同等文件時一定要仔細審核文件的內容，如果有空白之處要么要求明確填寫要么用筆劃掉相應空白。

以往曾經(jīng)發(fā)生過購房者主張有自己簽名的合同與自己見到的合同不同，雖然簽名是真的，但合同中的一些空白內容被中介或對方事后填寫了對自己不利的內容。這種主張往往很難成立，因為提出這種主張的人往往又無法提供證據(jù)證明自己簽字時不存在這些對自己不利的內容。

5、 對交易可能發(fā)生的費用應該在委托中介時提前確認清楚。

在與中介簽訂正式的有權利義務約束條件的協(xié)議或承諾之前，應該先就委托中介售房可能發(fā)生的費用、這些費用由哪一方承擔、要委托中介代為處理的所有事項都進行明確約定，并把相關費用標準形成書面文件，由各方確認。以免在合同簽訂后，履行過程中，因費用承擔問題產(chǎn)生爭議，那時即使買賣雙方能達成解約的一致，也會涉及中介收取的費用因已促成合同簽訂而不愿退還的問題。