什么是商住房

商住房是指“十一五”時(shí)期，國(guó)家要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。對(duì)于商住房有兩種解釋：一是既可以作店面，又可以作住房(商住兩用)；二是樓下是店面，樓上是住房，產(chǎn)權(quán)為同一人。

商住房與商品房的區(qū)別

商品房是只能夠用來住人的，而且一般都是大產(chǎn)權(quán)房；但是對(duì)于商住房來說就不太一樣了，因?yàn)樯套》靠梢宰∪艘部梢杂米魃啼仯a(chǎn)權(quán)方面也較短，一般是50年左右。

商住房的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：

1、低總價(jià)

由于40年產(chǎn)權(quán)商住公寓一般以高層、小面積戶型為主，容積率較高(容積率越高則相同占地面積上蓋得房子越多)，自然開發(fā)商的成本價(jià)就降低，售價(jià)也跟著相應(yīng)低了不少。

2、面積大

對(duì)于這種房子，開發(fā)商往往把層高設(shè)成4.5米，再隔成2層，美其名曰“買一層贈(zèng)一層”，房子建筑面積60平方米，實(shí)際居住面積可能達(dá)到100平方米，這對(duì)于剛工作不久的年輕人而言，確實(shí)充滿“殺傷力”。

3、不限購(gòu)

在一些城市，直接將不少年輕買房人拒之門外的是限購(gòu)、限貸。商住房不僅總價(jià)合適、而且購(gòu)買以后還能滿足過渡型居住功能，同時(shí)又兼具一定的投資功能，如果地段靠近地鐵站，出租甚至比住宅更搶手。

4、拎包入住

現(xiàn)在繁忙的工作中，對(duì)在都市的上班族們來說，這種公寓大多為精裝修，直接做到了拎包入住，省去了購(gòu)房者折騰的麻煩。

缺點(diǎn)：

1、商住房的配套要比普通住宅差，開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，一般都會(huì)為普通住宅引進(jìn)學(xué)校、幼兒園等配套，但商住項(xiàng)目一般不會(huì)有這種待遇。即使是普通住宅混合商住的項(xiàng)目，商住房業(yè)主也不能享受子女入學(xué)待遇。

2、商住房的土地使用年限多是40-50年，比普通住宅少20-30年。這種天然的缺陷，讓商住房二次銷售面臨尷尬的局面。因?yàn)樽詮臏刂萋钩峭恋厥褂媚晗迒栴}被曝光后，幾乎所有的購(gòu)房者對(duì)土地使用年限都倍加關(guān)注。

3、商住房貸款壓力大，你至多能貸款10年，首付必須50%，利率非但沒有優(yōu)惠，還得在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。

4、一手商住房不享受稅費(fèi)減免優(yōu)惠，二手商住房不僅不享受“滿五唯一”等政策，還會(huì)強(qiáng)制征收增值稅，交易成本更高。

5、部分商住房能爭(zhēng)取到民水民電，但即使這樣，物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)等支出仍然會(huì)按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

6、買商住房不要指望落戶了。

7、商住房沒有燃?xì)?，電費(fèi)又很貴，進(jìn)一步增加了居住成本。

8、選擇商住房居住的購(gòu)房者要接受辦公、餐飲、零售等人員混雜的狀態(tài)。而且每一次的人口密度都很大，出行和居住體驗(yàn)都不好。

9、商住房基本沒有業(yè)主委員會(huì)，一旦出現(xiàn)問題，只能自行維權(quán)，勢(shì)單力薄啊！

商住房的土地性質(zhì)

商住房的土地性質(zhì)一般為商業(yè)用地或者綜合用地，商業(yè)用地一般用于規(guī)劃商業(yè)、娛樂、經(jīng)營(yíng)性建筑。綜合用地一般用于規(guī)劃商業(yè)和住宅。

商住房供應(yīng)對(duì)象

商品房向本地戶籍及符合條件的非本地戶籍家庭，不受戶籍帶寬限制。商住房產(chǎn)權(quán)問題商品房具有50年完全產(chǎn)權(quán)。

商住房的交易條件

攜帶房產(chǎn)證和土地使用證，沒有這兩個(gè)證，房屋的合法性和相關(guān)權(quán)益就不能夠得到保證。當(dāng)然，其交易的合理性也就可想而知。在實(shí)際中，我們?nèi)绻嬖跊]有房產(chǎn)證的情況，需要買賣雙方開購(gòu)房轉(zhuǎn)讓合同，雙方同時(shí)簽字畫押。

房產(chǎn)證的過戶并不復(fù)雜，只要攜帶好相關(guān)的手續(xù)，買賣雙方同時(shí)到房地產(chǎn)交易中心場(chǎng)，便可以輕而易舉的辦理完成。如果買方是將房?jī)r(jià)全額付清，那么一般會(huì)選擇在過戶前先提交一部分作為預(yù)付款，然后，在過戶手續(xù)完成后，再將尾款附上。

商業(yè)性質(zhì)的房子與住宅性質(zhì)的房子一個(gè)是用來盈利的一個(gè)是用來居住的，兩個(gè)的過戶費(fèi)也不一樣。住宅過戶費(fèi)：個(gè)人所得稅、契稅、增值稅、交易手續(xù)費(fèi)、工本費(fèi)等。

商住房如何選購(gòu)

1、首先掌握開發(fā)商基本信息。要了解開發(fā)商資質(zhì)是否齊全，修建的房屋是否合法，開發(fā)商資金是否雄厚，能不能如期交房等。

2、在優(yōu)惠活動(dòng)期間購(gòu)房。一般商住房售賣都會(huì)采取一定的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，通常會(huì)安排在節(jié)假日、開盤前后。千萬不要小看這些優(yōu)惠活動(dòng)，結(jié)算下來會(huì)省不少的費(fèi)用。

3、觀察商住房所在地理位置。商住房所在的地理位置很關(guān)鍵，關(guān)系到以后是否升值的問題。根據(jù)你的經(jīng)濟(jì)能力，選擇更好的地理區(qū)位，以臨近醫(yī)院、學(xué)校、車站、商業(yè)街道等交通便利、人流量大的地方為宜?；蛘呒磳l(fā)展成為商業(yè)中心、交通樞紐的地方。

4、選擇合適的房屋戶型。一定要學(xué)會(huì)觀看戶型圖，了解戶型結(jié)構(gòu)，房屋面積，以及承重結(jié)構(gòu)等，對(duì)以后的裝修和居住要心中有數(shù)。

5、注意房屋采光。一個(gè)好的住房，一定要確保陽光充足，每個(gè)房間的都有足夠光源。另外，光照時(shí)間長(zhǎng)短也是需要考慮的，一般以坐北靠南或坐南靠北為好，這樣能保證夏冬季節(jié)光照均勻。

6、選擇合適的樓層。具體樓層的高矮根據(jù)個(gè)人喜好而定，但也要注意，如果是在商業(yè)中心，建議選高層，避免噪聲問題，如果是比較擁擠，電梯吃緊或家中有不便坐電梯人員的情況，建議選低層。

7、注意房屋周圍綠化及附屬設(shè)施。商住房的綠化和附屬設(shè)施是否齊全，這些都是需要考慮的地方，將來住在這里生活是否便捷、居住是否舒適。