一、物流地產(chǎn)三大核心模塊是什么

物流地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的是物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體，一般物流地產(chǎn)的核心可以分為三個(gè)模塊：開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及金融工具：

1、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，分為自建以及定制化兩種服務(wù)。自建服務(wù)，即由物流地產(chǎn)商自行開(kāi)發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、通用型的物流設(shè)施，再將其出租給客戶(hù)使用，并提供物業(yè)管理服務(wù)，是物流地產(chǎn)最主要的運(yùn)作模式。定制化服務(wù)，即物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶(hù)的要求，為客戶(hù)選擇合適的地點(diǎn)，在設(shè)施規(guī)模、合同條款等方面滿足客戶(hù)定制化要求，提供便捷、高性?xún)r(jià)比的物流設(shè)施與物業(yè)管理服務(wù)。

2、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)

地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)部門(mén)開(kāi)發(fā)建成的物流地產(chǎn)出租給客戶(hù)使用，從而取得租賃收入。物流地產(chǎn)商往往會(huì)提供收購(gòu)與回租服務(wù)，操作過(guò)程為：地產(chǎn)公司將客戶(hù)目前擁有的物流設(shè)施購(gòu)買(mǎi)回來(lái)，將其設(shè)計(jì)規(guī)劃后，根據(jù)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回租給客戶(hù)，讓客戶(hù)繼續(xù)使用這些現(xiàn)代化物流設(shè)施。這種模式下，客戶(hù)（物流公司）可以削減對(duì)固定資產(chǎn)的投入，而將其主要精力投放在核心業(yè)務(wù)上，可提高資產(chǎn)回報(bào)率，降低負(fù)債率。

3、借助物流地產(chǎn)基金進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作

借助物流地產(chǎn)基金進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作是國(guó)際上的一貫?zāi)Ｊ剑鸸芾聿块T(mén)負(fù)責(zé)組織投資者募集資金、收購(gòu)地產(chǎn)、設(shè)立基金，由物流地產(chǎn)商作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn)，獲取基金管理費(fèi)收入和基金分紅收益。區(qū)別于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)依靠收取租金來(lái)收回投入，地產(chǎn)基金可將新建成的物業(yè)資產(chǎn)置入基金平臺(tái)，提前兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)的收益，加速了資金的回籠，實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高回報(bào)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

二、物流房地產(chǎn)行業(yè)的三項(xiàng)核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么

物流地產(chǎn)領(lǐng)域熱鬧非凡，不過(guò)要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上存活下來(lái)，有核心競(jìng)爭(zhēng)力是很重要的，總結(jié)起來(lái)，物流地產(chǎn)行業(yè)的三項(xiàng)核心競(jìng)爭(zhēng)力是：

1、拿地能力

拿地能力包括兩方面，一是選址，即能不能拿到距離交通樞紐、發(fā)貨端（工業(yè)制造業(yè)聚集地）或是收貨端（消費(fèi)品聚集地等）附近的地塊，地塊在配套基礎(chǔ)設(shè)施、供水供電、土地外形等方面也需要標(biāo)。

另一方面是要有合適的拿地成本以保證未來(lái)的收益率、適當(dāng)?shù)牡胤秸弑ＷC穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。

2、運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)

現(xiàn)代物流地產(chǎn)設(shè)施服務(wù)的客戶(hù)，典型的如第三方物流服務(wù)、電商等企業(yè)，在配送速度、倉(cāng)儲(chǔ)效率、貨物保管完好度方面要求較高，更重要的是，倉(cāng)儲(chǔ)是這些類(lèi)型企業(yè)壓縮成本的重要環(huán)節(jié)，故而對(duì)降本和增效需求強(qiáng)烈。

由于物流地產(chǎn)商通常與客戶(hù)深度合作，同時(shí)作為倉(cāng)庫(kù)的出租方和運(yùn)營(yíng)方，因此物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的能力就顯得至關(guān)重要。

3、融資成本與杠桿使用

物流地產(chǎn)是重資產(chǎn)的行業(yè)，初始階段的拿地與建設(shè)都將產(chǎn)生大規(guī)模的資本開(kāi)支，需要盡可能低的融資成本與杠桿加持用于提升收益率并加速資金流轉(zhuǎn)速度。