二手房常見糾紛

1、過戶糾紛

過戶糾紛主要是由出賣人對(duì)出賣房屋無處分權(quán)引起的糾紛，主要表現(xiàn)為：房屋產(chǎn)權(quán)的共有人未經(jīng)其他共有人同意處分共有房屋，或出租人處分租賃房屋，或成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房屋的處分，使購房者不能取得完全產(chǎn)權(quán)及房屋被抵押等。這一糾紛的避免主要依靠交易前的調(diào)查核實(shí)，應(yīng)查看產(chǎn)權(quán)證的原件，必要時(shí)可到房產(chǎn)管理部門調(diào)查。另外，應(yīng)就過戶的時(shí)間和手續(xù)的辦理及不能過戶的違約責(zé)任作出明確的約定。

2、支付糾紛

二手房交易中房款的支付也是糾紛的熱點(diǎn)之一。避免此類糾紛的方式，一種是分次付款。也就是說為了降低風(fēng)險(xiǎn)，不宜在過戶前一次性付款。應(yīng)在合同簽訂后先支付部分房款，在過戶時(shí)再支付一部分，而應(yīng)押一部分尾款在入住一段時(shí)間后再支付。而另一種方式則是選擇一可靠的中介機(jī)構(gòu)作為擔(dān)保，將房款支付給中介機(jī)構(gòu)，待過戶手續(xù)完成后，再由中介機(jī)構(gòu)支付給出賣方，若不能過戶，則將房款退還給買受人。

3、房屋質(zhì)量糾紛

作為二手房，在購買時(shí)尤其應(yīng)注意是否存在質(zhì)量隱患。首先應(yīng)在購買前通過調(diào)查與實(shí)地考察，了解房屋的質(zhì)量狀況。其次在簽訂合同時(shí)應(yīng)對(duì)房屋質(zhì)量作出準(zhǔn)確描述，以便在出現(xiàn)問題時(shí)可以分清責(zé)任，同時(shí)應(yīng)對(duì)相關(guān)的的違約責(zé)任作出具體約定。

4、承諾未履行的糾紛

有些二手房為了吸引買家，會(huì)以豪華裝修加全套家具電器為賣點(diǎn)，但到交房時(shí)，豪華裝修就會(huì)被調(diào)換，全套家具電器也都無影無蹤。為了免受損失，如在某些細(xì)節(jié)方面與原業(yè)主或中介公司有口頭約定，必須注意在簽署合同時(shí)將口頭約定的細(xì)節(jié)事項(xiàng)一一列明，這樣才可避免事后產(chǎn)生糾紛。

二手房糾紛如何處理

1、協(xié)商解決

協(xié)商解決是雙方當(dāng)事人達(dá)成一致以解決問題。

2、調(diào)解解決

調(diào)解是指購房糾紛的買賣雙方，在不能通過相互協(xié)商解決糾紛時(shí)，根據(jù)一方當(dāng)事人的申請(qǐng)，在房地產(chǎn)管理部門、消費(fèi)者協(xié)會(huì)或其他組織部門的主持下，通過說服教育，促使雙方當(dāng)事人根據(jù)有關(guān)商品房銷售的法規(guī)和政策的規(guī)定，相互諒解，達(dá)成和解協(xié)議，使購房糾紛及時(shí)得到解決的一種方式。

3、仲裁解決

仲裁又稱公斷，是指買賣雙方在爭議發(fā)生之前或爭議發(fā)生后達(dá)成協(xié)議，自愿將爭議交給仲裁機(jī)關(guān)依照國家法律、法規(guī)和地方性行政規(guī)章、規(guī)定做出對(duì)各方均具有約束力的裁決。

4、行政解決

購房糾紛的行政解決，是指經(jīng)商品房所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)等部門調(diào)解無效或達(dá)成協(xié)議后，當(dāng)事人又反悔的糾紛，或者是購房糾紛當(dāng)事人直接到行政部門投訴，由該行政管理部門對(duì)其糾紛進(jìn)行處理的一種具體行政行為。

5、訴訟解決

購房糾紛的訴訟解決，是人民法院在糾紛當(dāng)事人和其他訴訟參與人的共同參加下，解決購房糾紛的一種方式。

二手房糾紛起訴有用嗎

當(dāng)然有用，可以向人民法院起訴以解決糾紛。

二手房糾紛怎么起訴

1、向哪個(gè)部門提出訴訟

（1）對(duì)于房產(chǎn)中介無照經(jīng)營、發(fā)布虛假房源信息的，可向工商部門反映。

（2）對(duì)于中介違法違規(guī)亂收費(fèi)的，則向物價(jià)部門反映。

（3）無房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)備案證、偽造證明材料等方式，騙取購房資格、騙取或騙貸住房公積金、規(guī)避限貸的、簽訂“陰陽合同”規(guī)避稅費(fèi)的，可向房管部門反映。

（4）因一方違約所簽合同無法推進(jìn)時(shí)，三方可協(xié)商解決，協(xié)商不成的可以提交仲裁委員會(huì)仲裁或依法向人民法院起訴。

2、律師費(fèi)用是多少

（1）法律文書：代為撰寫、修改、審查法律文書，根據(jù)法律文書的性質(zhì)、難易程度、工作所需耗費(fèi)時(shí)間等因素，每份文書在600－2000元之間協(xié)商收費(fèi)；

（2）律師見證：根據(jù)法律文書的性質(zhì)、所需時(shí)間等因素，按每件2000－10000元之間協(xié)商收費(fèi)。

（3）代辦公證：律師代辦公證的事務(wù)不同，每件1500－3000元之間協(xié)商收費(fèi)；

（4）律師函及法律意見書：為委托方出具律師函或法律意見書，根據(jù)相關(guān)事務(wù)難易程度、使用目的、工作所需耗費(fèi)時(shí)間等因素協(xié)商收費(fèi)，每份為1500－20000元之間協(xié)商收費(fèi)。

（5）律師調(diào)查：按調(diào)查事項(xiàng)協(xié)商收費(fèi)。

（6）房屋買賣合同糾紛訴訟律師費(fèi)用收費(fèi)按照合同涉及標(biāo)的累積計(jì)算：

爭議標(biāo)的（計(jì)算基數(shù)）計(jì)算比例：

爭議標(biāo)的在10萬元以下部份7％但不少于￥5000元

爭議標(biāo)的在10萬元以上但在100萬元以下部分6％

爭議標(biāo)的在100萬元以上但在500萬元以下部分5％

爭議標(biāo)的在500萬元以上但在1000萬元以下部分3％

爭議標(biāo)的在1000萬元以上但在5000萬元以下部分1％

爭議標(biāo)的在5000萬元以上部分0.5％

3、起訴流程

（1）向法院起訴

向法院起訴需要注意的事，選擇有管轄權(quán)的法院。否則對(duì)方提出管轄權(quán)異議，可能會(huì)浪費(fèi)不必要的時(shí)間。二手房糾紛屬于不動(dòng)產(chǎn)訴訟，應(yīng)該在不動(dòng)產(chǎn)所在地法院進(jìn)行起訴。

（2）法院進(jìn)行立案審查

如果符合法院立案的條件，法院會(huì)在7日之內(nèi)通知當(dāng)事人提交訴訟費(fèi)，繳費(fèi)之后就可以立案了。如果不符合立案條件的話，發(fā)端會(huì)裁定不予受理。當(dāng)然如果上訴人對(duì)于法院裁定不服的話，可以在10日之內(nèi)向上級(jí)人民法院進(jìn)行上訴。

法院受理案件之后，會(huì)在5日內(nèi)將相關(guān)起訴狀副本送達(dá)當(dāng)事人，被告要在15日之內(nèi)進(jìn)行答辯，并通知當(dāng)事人交換證據(jù)。此外，原告如果申請(qǐng)的財(cái)產(chǎn)保全裁定的話，會(huì)立即開始執(zhí)行。

（3）法院排期開庭

準(zhǔn)備完畢之后，法院會(huì)進(jìn)行排期開庭，并通知當(dāng)事人具體的開庭時(shí)間、地點(diǎn)、承辦人等；如是公開審理會(huì)提前3日進(jìn)行公告。

（4）法院開庭審理

宣布開庭，核對(duì)當(dāng)事人身份，宣布合議庭成員，告知當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，詢問是否申請(qǐng)回避。

法庭調(diào)查：當(dāng)事人陳述案件事實(shí)。

舉證質(zhì)證：告知證人的權(quán)利義務(wù)，證人作證，宣讀未到庭的證人證言，出示書證、物證和視聽資料；雙方當(dāng)事人就證據(jù)材料發(fā)表意見。

法庭辯論：各方當(dāng)事人就有爭議的事實(shí)和法律問題，進(jìn)行辯駁和論證。

法庭調(diào)解：在法庭主持下，雙方當(dāng)事人協(xié)議解決糾紛。

如果達(dá)成調(diào)解協(xié)議，制作調(diào)解書，雙方當(dāng)事人簽收后生效，當(dāng)事人履行調(diào)解書內(nèi)容或申請(qǐng)執(zhí)行；未達(dá)成調(diào)解協(xié)議，合議庭合議作出裁決(宣判)。

（5）法院宣判

同意判決，當(dāng)事人自動(dòng)履行裁判文書確定的義務(wù)或向我院告訴庭提出執(zhí)行申請(qǐng)；不同意裁判，需要分情形區(qū)分對(duì)待：

裁定：送達(dá)之日起10日內(nèi)向上級(jí)人民法院提出上訴；

判決：送達(dá)之日起15日內(nèi)向上級(jí)人民法院提出上訴。